律师简介：任鹏辉，山西弘韬律师事务所专职律师。
　　擅长领域：民商事合同纠纷，人身损害赔偿类纠纷，劳动纠纷，知识产权权属和侵权纠纷。
　　随着二手房买卖的日渐活跃，二手房屋买卖过程中发生的法律纠纷也随之增多。其中，一房多卖就是较为常见的一种情形。
　　房主为了获得更多的购房款，往往会将房屋多次交易，以便寻找出价更高的买主。这对于已经签订合同而未能买成房屋的当事人来说必然会构成违约。那么，房主需承担怎样的违约责任？9月6日，山西弘韬律师事务所任鹏辉律师在接受采访时表示，主要看双方在合同中的约定。
　　一处房屋被二次出卖
　　2016年8月6日，A和B在C公司的居间服务下签订了《存量房居间（买卖）合同》，约定A出售建筑面积120.70平方米的房屋一处，B自愿购买，房屋成交价为115万元。合同还约定，若B违约，A没收定金，不予退还，若A违约，双倍返还定金于B。合同签订当日，B向A支付定金5万元。合同履行中，双方就部分交易细节发生争议。2016年10月，A通过C公司向B退还了5万元定金。
　　2016年10月27日，A与案外人签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋出卖给案外人，成交价格为130万元，该房屋已于2016年11月24日办理了房屋产权变更登记。
　　双方就赔偿事宜协商未果后，B向人民法院提起诉讼，请求判令解除A与B及C公司签订的合同；A双倍返还定金5万元并赔偿B房屋溢价损失4.4万元。
　　房主被判双倍返还定金
　　A与B及C公司签订的合同真实有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。A在与B订立的合同尚未解除的情况下，将房屋出卖给案外人，并已办理了产权变更登记，导致B的合同目的无法实现，属根本违约，应向B承担违约责任。B主张双倍返还定金5万元，符合合同约定。
　　但合同中并未约定A还应承担赔偿损失的违约责任，而双倍返还定金和赔偿损失均属违约行为所导致的违约责任，法律并未规定一个违约行为需同时承担双倍返还定金和赔偿损失。故法院判定，解除A与B及C公司签订的合同，A向B双倍返还定金5万元。
　　律师：合同中的违约责任要约定适当
　　案件中，存在一房二卖的情形，按照法律规定房主在违约后应当承担赔偿损失的责任。但是双方在合同中仅约定若房主违约，双倍返还定金的违约责任，并未约定还应承担赔偿损失的违约责任。因此，法院仅判决房主双倍返还定金，而没有支持买方要求房主赔偿损失的请求。
　　民事活动中，双方基于意思自治签订的合同，在不违背法律法规强制性规定的情况下，对双方均产生法律效力。双方在签订合同时除了明确约定双方的权利和义务外，对双方违约后需承担的违约责任也要作出适当的约定。
　　合同中对违约责任的约定既不能过高导致明显的不公，又不能约定得过低而导致失去对违约方的制约效果。在法律允许的范围内约定相对合理的违约赔偿，可在一定程度上制约当事人出现违约行为，从而确保合同目的的实现。

来源：山西晚报